Règles du dispositif

Le dispositif fiscal Scellier donne suite aux différents régimes fiscaux attachés à l’acquisition d’un bien imobilier neuf à usage locatif pour les années 2009 et 2010, 2011 et 2012. Il comprend une réduction d’impôt de base (dispositif ordinaire) de 25% sur 9 ans à raison de 2,77% de réduction annuelle sur le prix de votre bien. Il est, donc, plus avantageux pour la majorité des foyers puisqu’il ne tient pas compte de votre situation fiscale en terme de tranche marginale d’imposition. Le dispositif optionnel (Scellier dite sociale) est une possibilité qui vous est offerte de poursuivre votre programme de défiscalisation sur 12 ou 15 ans (soit 3 ou 6 années de plus) à raison de 2% de réduction annuelle supplémentaire. Donc 25% ou 37% de remise sur votre bien sous forme de réduction d’impôt. Ce dispositif va donc permettre de réaliser, avec un prix de l’immobilier attractif, un investissement avec un très  faible effort d’épargne (voir tableau…). Pour les ventes actées en 2010: 25% de remise pour les programmes BBC et non BBC Pour les ventes actées en 2011: 25% pour les programmes BBC et 15% pour les programmes non BBC Pour les ventes actées en 2012: 20% pour les programmes BBC et 10% pour les programmes non BBC Norme BBC : Bâtiment Basse Calorie

Attention à observer la règle !

Les investisseurs doivent observer la règle suivante. Le fait déclencheur fiscal donnant droit à la remise Scellier est la date de passage chez le Notaire (il permet de connaître le taux Scellier applicable 25%, 20%,15%,10%. L'année d'application de cette remise fiscale est en rapport avec la date d'achèvement de l'immeuble ou de remise des clés si le bien est déjà achevé. Exemple : Vous faites l'acquisition en 2010, d'un bien livrable en 2011, la remise  est de 25% ou de 15%. Cette remise s'appliquera sur vos revenus 2011. Si vous faites l'acquisition en 2011 d'un bien livrable en 2012,  la remise est de 20% ou de 10% et s'appliquera sur vos revenus 2012.

Les étapes de votre étude

Principe de calcul           Votre budget n’étant pas extensible, vous devez tenir compte, pour optimiser votre projet, de votre niveau d’impôt moyen sur les 9 années et de votre capacité d’emprunt. Enfin, en fonction de votre capacité d’épargne mensuelle (dépend de la rentabilité locative du bien choisi) vous pourrez réaliser votre achat. Nous allons vous proposer un tableau synthétique vous donnant une base solide pour aller plus loin dans votre étude. La lecture en est simplifiée car il n'intègre pas toutes vos charges et, nous avons plafonné à 300000 € d’investissement, qui est le plafond actuel de l'avantage fiscal en loi Scellier.   Ce tableau est une première approche car il n’intègre pas les charges de gestion (agence, assurances locatives) et l'impôt foncier. Ce principe de calcul de l'effort d'épargne sur 9 ans vous permet de mieux sélectionner non pas en fonction de critères affectifs : proximité de votre domicile ou désir de conjuguer, à terme, investissement locatif et résidence secondaire.     Optimisation de votre étude   Les éléments qui vont contribuer à augmenter la rentabilité globale de votre projet et qui seront à intégrer dans un vrai simulateur Scellier, sont : La rentabilité locative liée à votre bien (le ratio obtenu en divisant le montant de votre loyer annuel par celui de votre investissement). Le ratio de 4,5% retenu dans mon étude est un ratio possible à obtenir en observant certaines règles comme éviter les grandes villes (Paris, Lyon...) ou les valorisations des prix au m2 ont fait chuter les rentabilités locatives en dessous de 4%..... Le coût effectif de votre crédit et la durée retenue. Nous avons pris un T.E.G de 5% (Taux nominal + assurances de prêt) qui devra aussi être revue en fonction du marché du crédit  et de son évolution.

	Marc BORDERIE
	D.E.A de Gestion Dauphine Tél : 06.18.04.02.22

Nos conseils et services

Le choix d’une option fiscale et la recherche d’un bien immobilier en rapport avec vos besoins actuels et vos capacités futures doit passer par les conseils d’un cabinet spécialisé. Notre service est complet puisqu’il va de l’étude de votre situation financière et fiscale jusqu’au choix du produit correspondant aux conclusions de notre étude d'optimisation de l'effort. Nos services ne représentent pas un coût supplémentaire à votre charge. Nous sommes payés par les promoteurs et les établissements de crédit. Vous trouverez, dans toutes nos rubriques, des réponses simples à vos questions. Notre travail consistera à approfondir avec vous la connaissance de ce cadre d’investissement et de vous en simplifier son approche. Nous continuerons, par la suite, à vous suivre dans toutes les démarches de votre acquisition : passage chez le notaire, déclarations fiscales..