Marc BORDERIE

D.E.A de Gestion Dauphine Tél :  06.18.04.02.22

Scellier classique et sociale

Loi Scellier classique : Elle vous donne droit à la réduction d’impôt sur 9 ans de 25% sur le montant du bien. Cet avantage n’est pas renouvelable et vous devez respecter le barème de plafonds de Loyer en fonction d’un découpage géographique ou zonage (cliquez ici), identique à celui de la loi De Robien recentrée.  Découpage géographique - zonage    Loi Scellier sociale : Le choix consistant à retenir l’une ou l’autre des 2 options ne peut se faire que par comparaison des simulations financières et fiscales. Ce qu’il faut retenir est que l’option « sociale » permet de : d’obtenir une réduction d’impôt sur 6 ans supplémentaires à raison de 2% de réduction par an soit 12% de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers encaissés et ceci dès la 1ère année jusqu’à la 15ème année de location. Pour ce faire, vous devrez respecter les plafonds de Loyer de la loi Scellier classique et, aussi, de Ressources des locataires (cliquez ici). Attention : cet abattement se cumule avec la déduction des frais réels.  Plafond de loyers et de ressources

Le dispositif scellier

Les 8 points clefs à aborder : J'aborde mon projet en optimisant mes paramètres Bordeaux : un bon exemple pour étudier Scellier Le cumul d'économies fiscales est-il possible ? Peut-on louer à ses enfants ou ascendants ? Peut-on investir en indivision, en S.C.I? Peut-on démembrer un bien en loi Scellier? La loi Scellier après 9 ans : encore 30 à 45% d'abattement..... L'optimum Scellier : l'investissement en T1 ou en T2   J'aborde mon projet en optimisant les paramètres ? La réponse est presque contenue dans la question. Je prendrai comme image l'exemple d'un entrepreneur qui se lance en louant des locaux avant de connaître son activité...   Le problème principal de l'investisseur néophyte ou affectif est de se fier à une recherche de produits ou d'opportunités avant même de savoir : Si son projet  répond aux critères d'une  loi scellier, demessine, girardin, ou encore à un statut LMNP.... Si sa fiscalité est fixe ou variable et sur quelle période.... Si sa capacité d'endettement est faible, moyenne ou importante. Aujourd'hui, l'étude financière est importante, car le crédit est plus difficile à obtenir et l'opération doit être optimisée . Il faut, pour cela, maîtriser les règles qui régissent ce nouveau dispositif et admettre que le meilleur investissement Scellier n'est pas celui qui correspond obligatoirement à un prix d'achat au m2 bien négocié (attitude affective), mais bien à un prix de revient de l'investissement le plus faible (résultant de la rentabilité locative et non du prix d'achat du bien). Vous retrouverez, très souvent, dans ce site, des références au ratio de rentabilité locative. Ce ratio permet, en effet, de définir très rapidement votre effort d'épargne résultant des données  : loyer, crédit, gain fiscal. Le deuxième ratio d'importance (trop souvent négligé) est la quote-part investisseur qui permet de connaître tout simplement le prix de revient réèl de votre achat (ensemble des recettes encaissées sur total des charges payées). Le paramètre vous permettant de faire jouer vos ratios repose sur la durée de financement. Là encore, il faut bien admettre que seule une étude financière avec un logiciel professionnel vous permet de trouver la bonne mesure entre les 2 ratios. Vous trouverez dans le tableau suivant, une étude très détaillée vous permettant de retrouver, en fonction de la durée de détention de votre bien, le compromis répondant le mieux à vos objectifs. Le montant investi est de 105 000 euros (frais d'actes inclus).   Comment lire ce tableau : QP veut dire "Quote-Part ". Donc, chaque colonne totalise 100%. Sur 9 ans, vous paierez, comme investisseur, 8% de l'ensemble des charges (nous les avons toutes intégrées), le locataire en paiera : 61% et l'état : 31%, sous forme d'avantage fiscal. Votre effort d'épargne, équivaut à: (Loyer + Gain Fiscal) - Crédit ou encore Ressources - Charges, est l'indicateur qui vous permet de choisir la meilleure durée de détention. On notera, bien sûr, que l'optimum fiscal se situe à 9 ans, en loi Scellier classique, et que le mauvais choix serait de revendre entre 15 et 25 ans. Donc, une scellier se revend, dès la 10ème année, ou sinon.....se conserve.